Опасно. В ночь на 18 июля дроны ударили по складам Wildberries в Тамбовской и Московской областях. Есть жертвы. Инвесторы запаниковали: акции Ozon рухнули на 12% за один день на Мосбирже. При этом рынок складской недвижимости 2026 года трещит по швам — не от атак, а от дисбаланса, который никто не ожидал.
Объем сделок по аренде и покупке складов в РФ рухнул на 57% по итогам первого полугодия. Это минимум за шесть лет. В то же время 2026 год станет рекордным по вводу новых площадей — до 7 млн кв. м. Только за первый квартал ввели 1,6 млн кв. м. Исторический максимум. Парадокс: склады строят, а арендаторы исчезают.
Маркетплейсы тормозят
«Активность арендаторов снижается из-за высокой ключевой ставки и пересмотра логистических стратегий маркетплейсами», — отмечают аналитики. Wildberries, Ozon, Яндекс Маркет — еще недавно они скупали любые доступные объемы. Теперь оптимизируют. Избавляются от лишних квадратных метров.
Вакантность на складах в Московском регионе к концу года может вырасти до 8,2% с учетом субаренды. Доля свободных площадей уже достигла 6,0% по итогам первого квартала. Против околонулевых значений прошлых лет.
При этом ставки аренды не падают. Держатся на уровне 9 000 – 10 500 рублей за кв. м в год без НДС. Почему? Строительство дорогое. Девелоперы не готовы снижать цены.
Строительство складов РФ: рекорды вопреки спросу
В Московском регионе годовой объем нового строительства может достичь 2,2–3,6 млн кв. м. Исторический максимум. Но кто будет арендовать?
«Около 59% новых объектов строится под конкретного заказчика (Built-to-Suit)», — говорят участники рынка. Это минимизирует риски девелоперов. Но маркетплейсы теперь отказываются от гигантских распределительных центров. Доля сделок BTS упала ниже 38%.
Крупные комплексы теряют популярность. Доля сделок со складами до 20 000 м² выросла до 68%. Селлеры и логисты ищут небольшие локальные хабы ближе к потребителю. Логистика «последней мили» дорожает.
Атака дронов: уязвимость инфраструктуры
Ночь на 18 июля 2026 года показала, насколько хрупка складская инфраструктура. Удары по складам Wildberries в Котовске (Тамбовская область) и Электростали (Московская область) повлекли жертвы и повреждения.
«Это приводит к падению акций Ozon на 12% на Мосбирже из-за опасений инвесторов за безопасность инфраструктуры», — фиксируют финансовые аналитики.
Рынок арендатора формируется на наших глазах. Владельцы складов потеряли монополию. Теперь вынуждены идти на уступки, предлагать скидки и гибкие условия по срокам.
Технологии против реальности
Современный склад в 2026 году — высокотехнологичный хаб. Оптимизация процессов за счет систем WES, искусственного интеллекта, цифровых двойников. «Северсталь» представила новые быстровозводимые решения для складов класса А на «ИННОПРОМ-2026».
30-метровый склад X5 под Ногинском — пример автоматизации. Формат Light Industrial остается главным драйвером городского индустриального девелопмента.
Но технологии не спасают от фундаментальной проблемы: склады построены, а арендаторов нет. Жесткая денежно-кредитная политика и общее замедление экономики привели к падению спроса на треть по сравнению с прошлым годом.
Регионы vs Москва
За пределами столицы девелоперы активно ищут новые ниши. Внутри МКАД сохраняется высокая востребованность площадей со стороны FMCG-сектора и ритейла. Вакантность в черте города ниже — около 3%.
Логистический комплекс «Ориентир» строит объекты в ключевых транспортных узлах Подмосковья: «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе, «Ориентир Юг» у Симферопольского шоссе, «Ориентир Север» near Шереметьево. Резиденты — Ozon, Gloria Jeans.
Но даже премиальные локации не гарантируют заполняемость. На рынке появилось много качественных площадей в субаренде. Маркетплейсы сдают их, чтобы сократить собственные издержки.
Что дальше
К концу 2026 года вакантность прогнозируется на уровне 9%. Базовые ставки на склады класса А уже снизились на 25% год к году — до 9,8 тыс. рублей за кв. м в год. В субаренду можно найти за 7–8 тыс. рублей.
Региональные селлеры и небольшие фулфилмент-операторы получили шанс. Премиальные локации, которые раньше были им не по карману, теперь доступны. Рынок изменился.
При этом строительство не останавливается. На 2026 год заявлено строительство 14 млн кв. м складов. Девелоперы продолжают возводить объекты, надеясь на будущее оживление спроса.
Но пока арендаторы пересматривают стратегии. Высокая ключевая ставка не отпускает. Логистические цепочки перестраиваются. А склады стоят.
Ситуация остается напряженной. Никто не знает, когда рынок найдет баланс. Или не найдет.
